Cuando la ciudad crece hacia arriba al ritmo que crece Santiago o Concepción, los propietarios de casas pueden hacer un excelente negocio o terminar arrinconados como la casa "Up" (referencia a la película de Disney) de calle Ecuador, en la comuna de Estación Central, Santiago y como muchos otros casos.

Para salir airoso de la negociación, el dueño tiene que tener varias cosas claras, por ejemplo:

• 1. Saber cuanto vale el metro cuadrado de su vivienda
• 2. Saber que es difícil que la inmobiliaria pague más del 25% del valor comercial de una propiedad.

"Nunca hay que perder de vista que la inmobiliaria debería pagar como mínimo el valor de la propiedad, pero como la empresa la necesita, está dispuesta a pagar hasta 25% más, aunque puede haber excepciones", dice Carlos Orrego, asesor de tributación inmobiliaria de la empresa Transsa.

"Como normalmente las constructoras requieren varios años para levantar un edificio, se aconseja que todos los vecinos que están siendo requeridos se reúnan y contraten a un tasador para acordar el valor del m² al que están dispuestos a vender, pese a que por tamaño las viviendas tengan una tasación diferente", agrega. Un documento que les dará información vital es el Certificado de Informes Previos, que se entrega en la municipalidad.

El documento cuesta entre $4.000 y $13.000, según la comuna, y establece con claridad si:

• (a) el terreno es factible de ser expropiado total o parcialmente
• (b) si se puede construir ahí un edificio de ocho, 20 o más pisos
• (c) que espacio del primer piso se puede ocupar para construir o se debe dejar como vereda o antejardín
• (d) si tiene uso habitacional, comercial o mixto.

"Ahí se establece qué se puede construir en el terreno de una propiedad", cuenta Carlos Waech, socio-director del grupo inmobiliario Fokus Investment, quien recomienda a los negociadores pedir ayuda a un arquitecto o constructor para interpretar los datos.

El rol del tasador

El tasador es quien les dirá a los propietarios cuál es el piso de dinero desde el cual negociar. Les dará un respaldo profesional al precio del m² en su barrio. Ellos están agrupados la Asociación de Arquitectos Tasadores de Chile (www.asatch.cl). "Cuando firma la tasación, el tasador hace una declaración de probidad, que asegura a sus clientes que no tiene relación con la inmobiliaria interesada en los terreno. Por su servicio puede cobrar desde 8 UF", añade Orrego.

Matías Soto, ingeniero civil y perito tasador, detalla en su informe el valor del suelo y de la construcción, cuya suma corresponde al monto final de tasación. Dice que el valor del suelo puede variar incluso al doble dentro de la misma cuadra por la cercanía con servicios comerciales y locomoción.

"En los alrededores del Estadio Monumental, a la altura del metro Mirador, las constructoras están comprando casas a $300.000.000. Se trata de viviendas que tienen 200 m² de terreno y que en 2013 yo tasé en 70 u 80 millones. La cercanía con el transporte y los servicios básicos es clave a la hora de tasar una propiedad', describe. Sin embargo, siempre está la tentación de separarse del grupo y esperar por una mejor oferta. 'Es un arma de doble filo', dice Orrego.

Los proyectos se pueden diseñar sin la casa que se resta de la negociación y ahí sale perdiendo que dilató su decisión. "En términos generales, las casas esquinas son más valoradas porque están mejor ventiladas y reciben más sol. Para una constructora, esta vivienda es muy importante porque desde ella parte el proyecto. Por lo tanto, puede la empresa realizar una oferta mayor por esta vivienda. Sin embargo, también puede ocurrir que no necesite esta propiedad y compre cuatro o cinco lotes al medio de de la manzana", afirma Orrego.

La firma

El siguiente paso es la firma de la promesa de compraventa y ocurre cuando aceptan la oferta de la empresa. "La inmobiliaria no le compra a ningún vecino hasta que tiene todas las promesas de compraventa firmadas ante notario. En este documento se señala el plazo para que la inmobiliaria cancele e inscriba todos los lotes a su nombre", dice Orrego.

"Con la firma de una promesa de compraventa, la inmobiliaria se asegura de que no aparezca otro comprador. También se establecen multas por si falla el proceso de negociación para quien desista", explica Víctor Rojas, abogado y asesor inmobiliario. Agrega que es responsabilidad del propietario tener regularizada la vivienda.

Fuente: LUN