Los gastos comunes, tal como lo dice su nombre, no tienen nada que ver con las multas. "Y está mal que las cobren en la hoja de los gastos comunes, pero es difícil para los administradores encontrar otra forma", explica el abogado Benjamín Sepúlveda.

En noticias anteriores, le contábamos sobre "Conceptos claves del Reglamento de Copropiedad" y "Una mirada a fondo al Reglamento de Copropiedad".

La ley de copropiedad, de 1997, no fijó la forma de cobrar multas y varias otras normas que a veces hacen difícil mantener la cordialidad en los edificios. La realidad inmobiliaria en Chile era distinta en esos años y por estos días se discute en el congreso su modificación.

El abogado explica que si un vecino paga los gastos comunes y no el ítem multa, no lo pueden anotar como moroso ni tampoco cortar el suministro de los servicios básicos, a menos que esté establecido en el reglamento.

William Acuña, quien administra condominios de la zona oriente de Santiago, hace hincapíe en ese detalle: para hacer el cargo vía cartola de gastos comunes, debe estar autorizado explícitamente por el reglamento de copropiedad.

"Además, tiene que aparecer explícita la facultad del administrador para poder pasar multas y en qué situaciones se pueden cursar", puntualiza.

Sin embargo, se produce un problema cuando el reglamento no fue consensuado por los propietarios. Lo más usual es que la inmobiliaria entregue un edificio nuevo con el documento ya redactado, sin que quienes habitarán ahí lo hayan debatido. Puede sancionar situaciones que los vecinos no les interese o poner multas muy bajas en asuntos que ellos consideran graves. Y cambiarlo cuesta caro, al menos medio millón de pesos entre gastos notariales y asesorías legales.

Acuña cuenta que la multa más común en sus edificios es por retraso en el pago, justamente, de los gastos comunes. La que sigue es por sobrepasar el tiempo de uso del estacionamiento de visitas.

"Por ejemplo, cuando hay reclamos por ruidos molestos, a las personas se les advierte de las quejas. Si continúan con la misma conducta, se les pasa una multa. Ahí se hace una notificación de multa y luego llega el cargo en el próximo gasto común", explica Acuña.

"No me ha tocado que alguien no quiera pagar, pero en caso de que suceda, tengo claro de que hay que acudir al Juzgado de Policía Local. No tenemos la potestad legal para obligar a pagar las multas", explica el administrador.

Y así lo establece la ley en el artículo 8 del reglamento de la Ley de Copropiedad: "Las contiendas que se promuevan entre los copropietarios o entre éstos y el administrador, relativas a la administración del condominio, serán resueltas por el juez de policía local correspondiente o por un juez árbitro".

"El tema es que la administración no puede ir a cada rato al juzgado por unas chauchas", asegura el abogado Benjamín Sepúlveda. Pero para los casos más simples, Acuña creó su propio formulario para pasar multas. Dice que si se quejan más de dos propietarios, hay multa segura para el vecino díscolo.

"Lo mandé a hacer a una imprenta. Tiene las casillas para poner la fecha, el tipo de infracción, los datos personales, el número del departamento y el número de patente en el caso de que sea por mal uso de estacionamiento", comenta.

A todos los gatos

David Valdebenito, administrador de edificios de Viña del Mar, cuenta que una de las infracciones más extrañas que le ha tocado tratar fue porque una persona orinó en el estacionamiento. "Claro que ningún reglamento establece multa ni sanción para ese tipo de infracción, por lo que en ese caso, se va directamente al tribunal", explica.

"También me pasó que un integrante del comité estaba muy molesto porque había caca de gato en el lobby del edificio, y como no sabíamos qué gato fue el temerario, me pidió que multara a todos los dueños de gatos del condominio. Obviamente ese no se puede hacer", cuenta Valdebenito.

El abogado Sepúlveda enfatiza que uno de los mayores problemas respecto a las multas es que la ley de copropiedad es muy general y no detalla, por ejemplo, cuánto se debe cobrar según el rango de gravedad de la infracción.

"Se podría regular de mejor manera el procedimiento de cobro y cómo se cursan las infracciones, porque a veces queda muy fácil pasar multas. Hay edificios en que la multa por causar ruidos molestos es de tres UTM, mientras que en el que está en la cuadra siguiente, cobra diez. Debería existir un valor estándar que se podría establacer en el Reglamento de la Ley de Copropiedad", recomienda Sepúlveda.

Valdebenito dice que hay que poner atención hacia dónde se va la plata recaudada por concepto de multas. "En algunos condominios ocupan el dinero de las multas para pagar algunos servicios o reparaciones, pero eso no debería ser así, solo deben formar parte del fondo de reserva", detalla. En eso sí es clara la ley.